Rút kinh nghiệm từ vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” bị cấp phúc thẩm xét xử hủy án

Thông qua công tác kiểm sát giải quyết án dân sự theo thủ tục phúc thẩm vụ kiện “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn bà Kiều Thị Quý, ông Nguyễn Tuấn Túy với bị đơn bà Nguyễn Thị Lộc; VKSND tỉnh Hà Tĩnh nhận thấy trong quá trình giải quyết vụ án của Tòa án cấp sơ thẩm đã vi phạm về nội dung cần nêu lên để rút kinh nghiệm chung:

 

Nội dung vụ án và quyết định của Bản án sơ thẩm:

 

Theo đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết, nguyên đơn bà Kiều Thị Quý, ông Nguyễn Tuấn Túy trình bày: Ngày 13/1/1994, vợ chồng ông Kiều Đình Tùng và bà Nguyễn Thị Lộc, trú tại đội 9 xã Trung Lương (nay là tổ dân phố Phúc Sơn, phường Trung Lương, Thị xã Hồng Lĩnh) đã viết giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích 375m2, và tài sản trên đất gồm một căn nhà ngang (nhà nhỏ) cấp 4 và toàn bộ cây cối trên đất với giá trị chuyển nhượng là 6 triệu đồng. Việc chuyển nhượng có lập giấy tờ viết tay, có đầy đủ chữ ký của bên chuyển nhượng là của ông Tùng, bà Lộc và xác nhận của UBND xã Trung Lương.

 

Ngày 18/01/1994, hai bên đã giao, nhận tiền chuyển nhượng đất và tài sản trên đất, tiến hành đo đất, cắm mốc giới. Khi bên mua có ý định làm hàng rào phân định ranh giới thì ông Tùng đề nghị với ông Túy, bà Quý được tiếp tục sử dụng, khi nào ông Túy, bà Quý có nhu cầu sử dụng đất, làm nhà thì sẽ bàn giao lại. Năm 2008, khi chính quyền có chủ trương cấp Giấy CNQSD đất, ông Túy, bà Quý làm hồ sơ đề nghị và ngày 24/01/2008 được Ủy ban nhân dân Thị xã Hồng Lĩnh cấp Giấy CNQSD đất số AN 375532, nhưng do hồ sơ không đảm bảo nên ngày 26/11/2013 UBND Thị xã Hồng Lĩnh đã ra quyết định số 1345/QĐ-UBND hủy giấy CNQSD đất AN 375532. Nay yêu cầu Tòa án giải quyết, buộc bà Nguyễn Thị Lộc phải giao trả lại mảnh đất có diện tích 375m2 cùng ngôi nhà ngang và toàn bộ cây cối tài sản có trên đất cho gia đình tôi như ông Kiều Đình Tùng, bà Nguyễn Thị Lộc viết giấy chuyển nhượng vào ngày 13/01/1992, xác nhận của UBNĐ xã Trung Lương ngày 13/01/1994.

 

Quá trình giải quyết vụ án:

 

Bản án số 01/2016/DSST ngày 29/1/2016 của Tòa án nhân dân thị xã Hồng Lĩnh đã quyết định:

 

Áp dụng các Điều 405, 409, 450, 451, 452, 453, 454, 637, 689, 697, 698, 699, 700, 701, 702 Bộ luật Dân sự; khoản 3 Điều 22 Luật Giám định tư pháp; khoản 3 Điều 25; điểm a khoản 1 Điều 33 Bộ luật TTDS; tiểu mục 1.4 mục I; điểm b.2, tiểu mục 2.3 mục II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao xử:

 

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Kiều Thị Quý và ông Nguyễn Tuấn Túy. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, nhà giữa ông Kiều Đình Tùng và bà Nguyễn Thị Lộc với bà Kiều Thị Quý và ông Nguyễn Tuấn Túy lập ngày 13/01/1994, được đại diện UBND xã Trung lương, Thị xã Hồng Lĩnh xác nhận ngày 17/01/1994 có hiệu lực, có giá trị pháp lý.

 

Buộc bà Nguyễn Thị Lộc, những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan giao lại cho bà Kiều Thị Quý và ông Nguyễn Tuấn Túy một ngôi nhà ngang (nhà nhỏ) xây bằng gạch, lợp bằng ngói đỏ diện tích 26,59m2 và một thửa đất diện tích 333,2m2 về phía Nam trong thửa đất số 56, tờ bản đồ số 12 thuộc tổ dân phố Phúc Sơn, phường Trung Lương, Thị xã Hồng Lĩnh mà hiện nay bà Lộc đang sử dụng. 

 

2. Bà Quý, ông Túy có quyền liên hệ với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục cấp giấy CNQSD 333,2m2 đất nêu trên và thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật về đất đai.

 

3. Buộc bà Nguyễn Thị Lộc tháo dỡ các công trình đang xây dựng trên phần đất 333,2m2 đã chuyển nhượng cho bà Quý và ông Túy.

 

4. Tuyên bố buộc bà Nguyễn Thị Lộc và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan châm dứt hành vi cản trở việc thực hiện quyền của phía nguyên đơn và cấm hủy hoại, dịch chuyển tài sản đã chuyển nhượng cho nguyên đơn…

 

Ngày 20/9/2015, đại diện ủy quyền của bị đơn anh Kiều Đình Hoài kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại toàn bộ nội dung bản án.

 

Tại phiên tòa phúc thẩm ngày 27 và 31/05/2016, VKSND tỉnh đề nghị và Hội đồng xét xử phúc thẩm quyết định chấp nhận nội dung kháng cáo của anh Kiều Đình Hoài, hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 01/2016/DSST ngày 29/1/2016 của Tòa án nhân dân Thị xã Hồng Lĩnh. 

 

Những vấn đề cần rút kinh nghiệm:

 

Về nguồn gốc thửa đất đang tranh chấp, diện tích được cấp và diện tích thực tế khi chuyển nhượng:

 

Ngày 14/10/1988, ông Kiều Đình Tùng làm đơn xin đất ở và ngày 9/11/1988 được Ủy ban nhân dân xã Trung Lương cấp cho diện tích 420m2 đất. Từ năm 1988 đến nay chưa được cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

 

Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm chưa tiến hành làm rõ vì sao năm 1988 ông Tùng, bà Lộc chỉ được cấp 420m2 nhưng lại chuyển nhượng được 805m2 và ý kiến của chính quyền địa phương về vấn đề này? Nội dung xác nhận của UBND xã Trung Lương tại các Giấy chuyển nhượng đất cho các hộ gia đình nêu trên? Làm rõ diện tích đất ông Tùng, bà Lộc chuyển nhượng cho bà Kiều Thị Thập là bao nhiêu để xác định việc có hay không ông Tùng, bà Lộc thực hiện việc chuyển nhượng đất không đúng quy định của Luật Đất đai năm 1987 và trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc xác nhận ông Tùng, bà Lộc chuyển nhượng đất vượt quá diện tích đất được cấp? Quá trình sử dụng, kê khai biến động đất đai và việc thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước của ông Kiều Đình Tùng, bà Nguyễn Thị Lộc? Ý kiến của cấp có thẩm quyền quản lý đất đai về việc gia đình ông Tùng, bà Lộc tự ý mở rộng diện tích đất do UBND quản lý?

 

Về tính pháp lý của Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Kiều Đình Tùng, bà Nguyễn Thị Lộc với bà Kiều Thị Qúy, ông Nguyễn Tuấn Túy:

 

Thời điểm ký kết Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Căn cứ Giấy chuyển nhượng thấy thời gian ký kết hợp đồng là ngày 13/01/1992, được Ủy ban nhân dân xã Trung Lương xác nhận ngày 17/01/1994. Các tài liệu có tại hồ sơ vụ án như: đơn khởi kiện của nguyên đơn, hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nguyên đơn, quyết định trưng cầu giám định, kết luận giám định và các tài liệu, chứng cứ khác đều phản ánh thời gian chuyển nhượng là ngày 13/01/1992. Giấy chuyển nhượng này do bà Kiều Thị Quý giữ và cung cấp cho Tòa án, trong đơn khởi kiện bà Quý cũng thừa nhận thời gian chuyển nhượng là ngày 13/01/1992. Việc Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét các tài liệu trên, chỉ tiến hành lấy lời khai người làm chứng và thu thập 1 số chứng cứ khác để xác định thời gian ký kết hợp đồng ngày 13/01/1994 là không khách quan. 

 

Mặt khác, nếu căn cứ thời gian Tòa án sơ thẩm xác định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Kiều Đình Tùng, bà Nguyễn Thị Lộc với bà Kiều Thị Quý, ông Nguyễn Tuấn Túy là ngày 13/1/1994 thì nội dung của Giấy chuyển nhượng cũng không đúng quy định tại điểm b, c, d khoản 2 Điều 12 Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991 nên vi phạm điểm a khoản 1 Điều 15 Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991, bị coi là vô hiệu toàn bộ. Vì giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thể hiện các nội dung đương sự thỏa thuận như: Diện tích đất chuyển nhượng, vị trí, tứ cận thửa đất, giá tiền thửa đất, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng, trách nhiệm do vi phạm hợp đồng. Do vậy, chưa có căn cứ vững chắc để xác định quyền sử dụng đất trong hợp đồng chuyển nhượng là thửa đất số 56, tờ bản đồ số 12, tổ dân phố Phúc Sơn, phường Trung Lương, Thị xã Hồng Lĩnh.

 

Về căn cứ áp dụng pháp luật để giải quyết vụ án:

 

+ Khi thực hiện việc chuyển nhượng thửa đất cho bà Qúy, ông Túy thì diện tích đất được cấp (420m2) của ông Tùng, bà Lộc chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng ông Tùng, bà Lộc vẫn chuyển nhượng và bà Quý, ông Túy nhận chuyển nhượng thửa đất. Như vậy, mặc dù thời điểm này Luật Đất đai năm 1993 có quy định người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (khoản 3 Điều 73) nhưng việc chuyển nhượng này lại vi phạm khoản 1 Điều 30 Luật Đất đai năm 1993 “Không được chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp: 1. Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp”. Theo quy định tại khoản 4 Điều 13 Luật Đất đai năm 1987 thì Ủy ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giao đất cho nhân dân làm nhà ở. Ở đây, năm 1988, ông Tùng được UBND xã cấp đất là trái thẩm quyền nên không thuộc trường hợp là “Giấy tờ hợp pháp”. 

 

+ Việc Tòa án sơ thẩm áp dụng điểm b2, tiểu mục 2.3, mục II Nghị quyết số 02/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập sau ngày 15/10/1993 để công nhận hợp đồng là chưa đảm bảo căn cứ vững chắc, vì: Khi chuyển nhượng thửa đất cho bà Quý, ông Túy thì diện tích 420m2 đất của ông Tùng, bà Lộc chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy CNQSD đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai 1993 (vi phạm điểm a.4). 

 

Sau khi chuyển nhượng đến thời điểm xảy ra tranh chấp, cả bên nguyên đơn và bị đơn đều chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy CNQSD đất. Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng căn cứ tại điểm b.2 “có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1,2,5 Điều 50 Luật Đất đai 2003” để nhận định “trường hợp này đã có tên trong bản đồ địa chính là không đúng, mà phải có tên trong Sổ địa chính. Theo hướng dẫn tại Công văn số 1568/BTNMT-ĐKTKĐĐ ngày 25/4/2007 của Bộ tài nguyên môi trường thì “Sổ dã ngoại (được lập trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính), so mục kê (thế hiện kết quả đo đạc hiện trạng sử dụng đất) không được coi là một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai 2003. Chỉ có Sổ đăng ký ruộng đất và Sổ địa chính mới được coi là loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai 2003”. Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ có tại hồ sơ vụ án thì bị đơn chỉ có tên trên bản đồ địa chính, thể hiện tại sổ mục kê lập năm 2000. Còn việc bị đơn có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính hay không thì chưa được Tòa án cấp sơ thẩm tiến hành xác minh làm rõ./.

 

Nguyễn Long (nguồn Kiểm Sát)